Ответственность арендатора за пожарную безопасность: что прописать в договоре и кто отвечает за нарушения

Многие арендаторы считают, что пожарная безопасность — это зона ответственности собственника здания. На практике все сложнее: часть обязанностей действительно остается у арендодателя, но арендатор отвечает за то, как он использует помещение, соблюдает ли противопожарный режим, не блокирует ли пути эвакуации, обучает ли работников и не создает ли дополнительные пожарные риски.

При проверке МЧС значение имеет не только договор аренды, но и фактическое поведение сторон: кто обслуживает системы противопожарной защиты, кто отвечает за огнетушители, кто контролирует эвакуационные пути, кто проводит инструктажи, кто устраняет нарушения и как стороны уведомляют друг друга о неисправностях.

В статье разберем, как распределить ответственность между арендатором и арендодателем, какие обязанности нельзя просто переложить на собственника, что закрепить в договоре аренды и за какие нарушения могут привлечь по ст. 20.4 КоАП РФ и ст. 219 УК РФ.

Нормативная база

Основные законы и документы, которые определяют правила пожарной безопасности для арендаторов и арендодателей:

• Федеральный закон №69-ФЗ «О пожарной безопасности»: устанавливает базовые принципы защиты от пожаров и определяет права и обязанности участников процесса.
• Федеральный закон № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»: устанавливает требования, которым должны соответствовать объекты защиты, здания, сооружения, оборудование и материалы.
• Постановление Правительства РФ №1479 «Об утверждении правил противопожарного режима в Российской Федерации»: описывает порядок действий и меры, необходимые для поддержания противопожарного режима в зданиях и сооружениях.
• Своды Правил (СП): содержат технические требования к проектированию, строительству и эксплуатации объектов с точки зрения пожарной безопасности.
• Правила технической эксплуатации электроустановок потребителей (ПУЭ): регламентируют правильное устройство и эксплуатацию электрических сетей и установок, чтобы исключить возникновение пожара.
• ГК РФ, ст. 615 и 616 — арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества, а также поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы на содержание, если иное не установлено законом или договором аренды. Эти нормы помогают объяснить, почему договор аренды критически важен для распределения обязанностей.

Эти документы нужно читать вместе с договором аренды. НПА устанавливают обязательные требования пожарной безопасности, а договор помогает распределить между сторонами, кто именно обслуживает системы, следит за огнетушителями, отвечает за общие зоны, сообщает о неисправностях и устраняет нарушения.

Кто отвечает за пожарную безопасность: арендатор или арендодатель

Единого ответа «всегда отвечает только арендодатель» или «всегда отвечает только арендатор» нет. Все зависит от того, какое помещение используется, какие обязанности закреплены в договоре, кто фактически контролирует объект, кто допустил нарушение и какие требования пожарной безопасности не выполнены.

Арендодатель, как правило, отвечает за здание, общие зоны, инженерные и противопожарные системы в пределах своей зоны ответственности. Это могут быть лестницы, коридоры, эвакуационные выходы, подвалы, чердаки, технические помещения, пожарная сигнализация, система оповещения, пожаротушения и противодымной защиты, если они относятся к общему имуществу или обслуживаются собственником либо управляющей организацией.

Арендатор отвечает за то, как он использует помещение. Он не должен блокировать пути эвакуации, перегружать электросети, использовать неисправное оборудование, хранить материалы с нарушением требований пожарной безопасности, самовольно менять планировку, нарушать противопожарный режим или допускать работников к работе без обучения мерам пожарной безопасности.

Поэтому главный практический принцип такой: обязанности по пожарной безопасности нужно не просто обсудить устно, а закрепить в договоре аренды или дополнительном соглашении.

Что прописать в договоре аренды по пожарной безопасности

В договоре аренды или дополнительном соглашении желательно закрепить:

• кто отвечает за содержание арендуемого помещения;
• кто отвечает за общие зоны и эвакуационные пути;
• кто обслуживает системы пожарной сигнализации, оповещения, пожаротушения и противодымной защиты;
• кто обеспечивает наличие, размещение и обслуживание огнетушителей;
• кто размещает планы эвакуации и знаки пожарной безопасности;
• кто проводит и фиксирует противопожарные инструктажи работникам арендатора;
• кто согласовывает ремонт, перепланировку, монтаж оборудования и изменение электросетей;
• кто устраняет выявленные нарушения и в какие сроки;
• как стороны уведомляют друг друга о неисправностях и угрозах пожара;
• кто несет расходы на обслуживание, ремонт и восстановление средств пожарной безопасности.

Пример формулировки в договоре может выглядеть так:

1. Арендодатель обязуется поддерживать в исправном состоянии конструкции здания, инженерные сети и системы противопожарной защиты, находящиеся в его зоне ответственности и обеспечивающие безопасную эксплуатацию помещения.
2. Арендатор обязуется соблюдать требования пожарной безопасности в арендуемом помещении, предусмотренные Федеральным законом № 69-ФЗ, Федеральным законом № 123-ФЗ, ПП РФ № 1479 и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
3. Арендатор обеспечивает содержание арендуемого помещения в состоянии, исключающем создание условий для возникновения пожара, не допускает загромождения путей эвакуации и соблюдает требования к эксплуатации электроприборов, оборудования и материалов.
4. Наличие, размещение и обслуживание первичных средств пожаротушения в арендуемом помещении обеспечивается стороной, определенной договором аренды или дополнительным соглашением.
5. В случае выявления нарушений требований пожарной безопасности каждая сторона обязана незамедлительно уведомить другую сторону и принять меры по устранению нарушений в пределах своей зоны ответственности.

Важно: договор не должен противоречить обязательным требованиям пожарной безопасности. Даже если стороны распределили обязанности между собой, это не освобождает от ответственности лицо, которое фактически допустило нарушение.

Если в действующем договоре аренды обязанности по пожарной безопасности распределены нечетко, лучше оформить дополнительное соглашение. В нем можно закрепить, кто отвечает за системы противопожарной защиты, общие зоны, огнетушители, планы эвакуации, знаки пожарной безопасности, ремонт, перепланировку, устранение нарушений и уведомление о неисправностях.

Чем подробнее будут разграничены обязанности арендатора и арендодателя, тем проще подтвердить свою позицию при проверке или после происшествия.

Общие зоны: кто отвечает за коридоры, лестницы и эвакуационные выходы

Если у арендодателя несколько арендаторов или помещение находится в большом здании, кроме арендуемого офиса, магазина, склада или кабинета есть общие зоны: коридоры, лестницы, вестибюли, подвалы, чердаки, технические помещения, крыши и эвакуационные выходы.

Как правило, за состояние общих зон и общедомовых инженерных систем отвечает собственник здания или управляющая организация, если это предусмотрено договором и фактической схемой управления объектом.

В пределах своей зоны ответственности собственник здания или управляющая организация обычно обеспечивает исправность общих инженерных систем, эвакуационных путей, систем пожарной сигнализации, оповещения, пожаротушения и противодымной защиты.

• Но арендатор тоже отвечает за свои действия в общих зонах. Он не должен:
• хранить мусор, упаковку, товарные запасы или иные предметы в коридорах, на лестницах и у эвакуационных выходов;
• блокировать двери, проходы, лестничные клетки и доступ к средствам пожаротушения;
• повреждать оборудование, знаки пожарной безопасности, двери, освещение или системы противопожарной защиты;
• курить в непредназначенных для этого местах;
• использовать общие зоны не по назначению;
• создавать дополнительные пожарные риски для других арендаторов и посетителей.

Если арендатор заметил неисправность пожарной сигнализации, системы оповещения, освещения, дверей, эвакуационных выходов или инженерных сетей, об этом нужно сообщить арендодателю или управляющей организации. Порядок такого уведомления лучше заранее закрепить в договоре.

Какие обязанности арендатор должен выполнять сам

Даже если часть обязанностей по пожарной безопасности выполняет арендодатель, арендатор не освобождается от соблюдения противопожарного режима в своем помещении.

Арендатору необходимо:

• соблюдать требования пожарной безопасности в арендуемом помещении;
• поддерживать помещение в состоянии, исключающем создание условий для возникновения пожара;
• ознакомить работников с мерами пожарной безопасности и правилами поведения при пожаре;
• не допускать перегрузку электросетей, повреждение изоляции проводов и контактов;
• не изменять самостоятельно схемы подключения электроустановок;
• использовать только исправные электроприборы и оборудование;
• не применять самодельные или неисправные обогревательные приборы;
• обеспечивать свободный доступ к средствам пожаротушения, устройствам противодымной защиты и эвакуационным выходам;
• поддерживать эвакуационные пути свободными от заграждений и препятствий;
• обеспечивать безопасное хранение горючих материалов, упаковки, архивов, товарных запасов и отходов;
• незамедлительно сообщать о возгорании в пожарную охрану;
• организовать эвакуацию людей и, если это не создает угрозы жизни и здоровью, принять меры по сохранности документов и имущества;
• разработать и применять инструкции о мерах пожарной безопасности, если они требуются с учетом объекта и деятельности;
• организовать обучение работников мерам пожарной безопасности в установленном порядке.

Нельзя ссылаться на собственника, если нарушение возникло из-за действий арендатора или его работников: захламления проходов, перегрузки электросети, использования неисправного оборудования, хранения горючих материалов с нарушениями или отсутствия обучения работников.

Административная и уголовная ответственность за нарушения пожарной безопасности

К ответственности могут привлечь то лицо, которое обязано было обеспечить выполнение конкретного требования и фактически допустило нарушение. Это может быть арендатор, арендодатель, управляющая организация, должностное лицо или несколько лиц одновременно — в зависимости от договора, фактического контроля и обстоятельств нарушения.

Административная ответственность применяется при нарушении требований пожарной безопасности, если в действиях лица есть состав административного правонарушения. Последствия влияют на часть статьи, размер штрафа и дополнительные меры ответственности (ст. 20.4 КоАП РФ “Нарушение требований пожарной безопасности”). 

Примеры нарушений, за которые возможна административная ответственность:

• в арендуемом офисе просрочен огнетушитель;
• в складском помещении заставлен проход к эвакуационному выходу;
• эвакуационная дверь открывается не полностью из-за товара или мебели;
• работники не прошли обучение мерам пожарной безопасности;
• используется неисправное электрооборудование;
• в помещении хранятся горючие материалы с нарушением требований;
• отсутствует доступ к средствам пожаротушения.

Уголовная ответственность возможна при нарушении требований пожарной безопасности лицом, на котором лежала обязанность по их соблюдению, если нарушение повлекло по неосторожности тяжкий вред здоровью или смерть человека. Это регулирует ст. 219 УК РФ.

Громкие пожары на объектах с массовым пребыванием людей показывают: при тяжелых последствиях проверяют не только собственника здания, но и управляющую организацию, арендаторов и должностных лиц, которые фактически отвечали за эксплуатацию помещений, эвакуацию, системы противопожарной защиты и выполнение требований безопасности.

Обучение работников арендатора мерам пожарной безопасности

Арендатор как работодатель обязан организовать обучение своих работников мерам пожарной безопасности в установленном порядке. Нельзя считать, что если помещение арендуется, то обучение работников по пожарной безопасности должен организовать собственник здания.

По ПП № 1479 и Приказу МЧС № 1120 работники проходят противопожарные инструктажи, а отдельные категории лиц — обучение по дополнительным профессиональным программам в области пожарной безопасности. К таким категориям относятся, в том числе, лица, ответственные за обеспечение пожарной безопасности.

Арендатору нужно определить:

• кто проводит противопожарные инструктажи;
• кто назначен ответственным за пожарную безопасность;
• кому требуется профессиональная переподготовка или повышение квалификации по пожарной безопасности;
• как учитываются особенности арендуемого помещения, эвакуационные выходы, оборудование, режим работы и вид деятельности;
• где фиксируются проведенные инструктажи и обучение.

Если арендатор использует электрооборудование, хранит горючие материалы, принимает посетителей, размещает склад, магазин, офис или производство, обучение работников должно учитывать реальные риски именно этой деятельности.

Чек-лист арендатора по пожарной безопасности

1. Проверьте договор аренды: указано ли, кто отвечает за огнетушители, пожарную сигнализацию, эвакуационные пути, знаки пожарной безопасности, планы эвакуации и общие зоны.
2. Назначьте ответственное лицо за пожарную безопасность, если это требуется с учетом структуры и деятельности организации.
3. Организуйте обучение работников мерам пожарной безопасности и фиксируйте инструктажи.
4. Проверьте, не заблокированы ли эвакуационные выходы, коридоры, двери, лестницы и доступ к средствам пожаротушения.
5. Проверьте, исправны ли электроприборы, удлинители, розетки и нет ли перегрузки электросети.
6. Убедитесь, что горючие материалы, упаковка, архивы, товарные запасы и отходы хранятся безопасно.
7. Согласовывайте с арендодателем перепланировки, ремонт, монтаж оборудования, изменение электросетей и размещение дополнительной техники.
8. Сообщайте арендодателю или управляющей компании о неисправностях пожарной сигнализации, систем оповещения, освещения, дверей, эвакуационных выходов и инженерных сетей.
9. Проводите внутренние проверки и устраняйте нарушения до визита инспектора.

Краткий вывод: за что отвечает арендатор по пожарной безопасности

Арендатор не может автоматически переложить пожарную безопасность на собственника помещения. Арендодатель обычно отвечает за здание, общие зоны, инженерные и противопожарные системы в пределах своей зоны ответственности. Но арендатор отвечает за то, как он использует помещение, соблюдает ли противопожарный режим, обучает ли работников и не создает ли дополнительные риски.

Граница ответственности должна быть закреплена в договоре аренды или дополнительном соглашении: кто обслуживает огнетушители, системы пожарной сигнализации и оповещения, кто отвечает за эвакуационные пути, планы эвакуации, знаки, ремонт, перепланировки и устранение нарушений.

Даже если часть обязанностей выполняет арендодатель, арендатор должен соблюдать требования пожарной безопасности в своей деятельности: не блокировать проходы и выходы, не перегружать электросети, безопасно хранить материалы, контролировать оборудование, проводить обучение работников и сообщать о неисправностях.

Если нарушение допустил арендатор или его работники, ответственность может наступить именно для арендатора и должностных лиц. Поэтому безопасный подход — заранее распределить обязанности в договоре, назначить ответственных, организовать обучение и регулярно проверять арендуемое помещение.

На этом краткий обзор завершен, и не забывайте, что с 2026 года административная ответственность по пожарной безопасности вырастет в несколько раз. Об этом почитайте другую нашу статью.

С уважением, команда учебного центра “Сфера безопасности”.

Данная статья опирается на действующие нормативные правовые акты, актуальные по состоянию на дату публикации статьи. В случае изменений в законодательстве рекомендуется проверять актуальность норм на официальных сайтах ведомств и правовых справочных системах.