Ответственность арендатора за пожарную безопасность в 2026 году: обязанности, договор и штрафы

Кто отвечает за пожарную безопасность в арендуемом помещении — арендатор или собственник? Короткий ответ: обычно обязанности есть у обеих сторон, но они не одинаковы. При проверке оценивают не только договор аренды, но и то, кто владеет, пользуется или распоряжается имуществом, кто фактически эксплуатирует объект и кто допустил конкретное нарушение.

Арендатор отвечает за пожарную безопасность своей деятельности и за действия работников в используемом помещении. Арендодатель, управляющая организация или иное лицо, ответственное за эксплуатацию здания, отвечает за переданные ему элементы здания и системы противопожарной защиты. Договор аренды должен распределять зоны ответственности, но не может отменить обязательные требования пожарной безопасности.

То есть если арендатор загромоздил эвакуационный выход, перегрузил электросеть или не обучил работников, ссылка на собственника не поможет. Если неисправна общая система пожарной сигнализации, а арендатор своевременно сообщил об этом и не мог устранить неисправность самостоятельно, оценивать будут обязанности лица, которое отвечает за эксплуатацию и обслуживание системы.

Разберем, что закрепить в договоре аренды, кто отвечает за общие зоны и системы противопожарной защиты, кому нужно обучение по приказу МЧС России № 1120, как действовать при бездействии собственника и какие штрафы применяются в 2026 году.

Нормативная база для арендатора и арендодателя

Для распределения обязанностей на объекте арендатора нужно проверить не только договор, но и требования пожарного законодательства. В таблице собраны основные документы и вопросы, которые они регулируют.

Итог: договор аренды помогает распределить обязанности, но не заменяет требования пожарной безопасности. В спорной ситуации проверяют не только текст договора, но и фактическое владение, пользование, эксплуатацию объекта и действия каждой стороны.

Что изменилось для арендатора в 2026 году

С 6 мая 2026 года действует Федеральный закон от 25.04.2026 № 110-ФЗ. Он уточнил не автоматический переход пожарных обязанностей к арендодателю, а требования к лицу, ответственному за эксплуатацию здания или сооружения: такое лицо должно назначить ответственного за обеспечение пожарной безопасности, соответствующего квалификационным требованиям, и принимать меры при выявлении опасных несоответствий или неисправностей.

Для аренды это важно по одной причине: арендодатель не всегда является лицом, которое фактически эксплуатирует объект. Такие полномочия могут быть переданы управляющей организации, эксплуатирующей компании или арендатору в части конкретного здания либо помещения. Поэтому нужно смотреть не только на право собственности, но и на договоры, акты передачи, договор управления и реальные полномочия сторон.

С 1 сентября 2025 года обучение мерам пожарной безопасности организуют с учетом приказа МЧС России № 1120. Приказ № 806 для текущей организации обучения уже не применяется. Работники допускаются к деятельности на объекте защиты после обучения по программам противопожарного инструктажа либо по дополнительным профессиональным программам, если для конкретной категории требуется ДПО.

Кто отвечает за пожарную безопасность: арендатор или арендодатель

Статья 38 Федерального закона № 69-ФЗ прямо называет среди ответственных собственников имущества, лиц, уполномоченных владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, руководителей организаций, лиц, назначенных ответственными за обеспечение пожарной безопасности, и должностных лиц в пределах их компетенции. Поэтому арендатор не исключается из числа возможных ответственных только потому, что помещение ему не принадлежит.

Итог: распределение зон ответственности нужно подтвердить договором, актом передачи и документами об эксплуатации объекта. При этом арендатор не освобождается от обязанностей только потому, что здание ему не принадлежит.

Договор может определить, кто несет расходы и кому предъявляется требование о возмещении затрат. Но соглашение между сторонами не делает допустимым нарушение обязательных требований и не гарантирует освобождение от административной или уголовной ответственности.

Что обязательно прописать в договоре аренды

В договоре аренды или дополнительном соглашении нужно описать не общую фразу «стороны соблюдают пожарную безопасность», а конкретные обязанности и границы контроля.

Практический вывод: в договоре нужно закреплять не общую фразу о соблюдении пожарной безопасности, а конкретные действия, зоны контроля, порядок уведомлений и сроки устранения нарушений. Чем точнее распределены обязанности, тем проще доказать, кто должен был принять меры.

Пример формулировки. Арендодатель обеспечивает исправное состояние конструкций здания, общих зон и систем противопожарной защиты, переданных ему в эксплуатацию. Арендатор соблюдает требования пожарной безопасности в переданном помещении, обеспечивает свободные эвакуационные проходы, безопасную эксплуатацию оборудования, обучение работников и сохранность переданных средств пожаротушения. При выявлении неисправности сторона, которая ее обнаружила, незамедлительно направляет другой стороне письменное уведомление и принимает меры в пределах своей компетенции.

К договору полезно приложить план помещения с обозначением границ аренды, общих зон, эвакуационных выходов, мест размещения огнетушителей и оборудования, доступ к которому должен обеспечиваться для обслуживания.

Общие зоны: коридоры, лестницы и эвакуационные выходы

В бизнес-центре, торговом объекте или производственном здании арендатор часто пользуется не только своим кабинетом или торговым залом, но и общими коридорами, лестницами, вестибюлями и выходами. За техническое состояние общей зоны обычно отвечает лицо, которое эксплуатирует здание или управляет соответствующей частью объекта. Но действия арендатора в этой зоне также могут образовать нарушение.

• не хранить товар, упаковку, архивы, мебель и отходы в коридорах, на лестницах и у эвакуационных выходов;
• не блокировать двери, проходы, лестничные клетки и доступ к средствам пожаротушения;
• не повреждать знаки, двери, освещение, системы оповещения и другое оборудование;
• не размещать рекламные конструкции и оборудование так, чтобы они уменьшали ширину прохода или закрывали указатели;
• не использовать общие зоны для хранения материалов или выполнения работ без согласования;
• сообщать арендодателю или управляющей организации о неисправностях и фиксировать такое сообщение.

Итог: арендатор обязан соблюдать противопожарный режим и в общих зонах, которыми пользуется. Он не должен загромождать проходы, блокировать выходы или закрывать доступ к средствам пожаротушения, даже если техническое обслуживание этих зон выполняет собственник или управляющая организация.

Если в здании одновременно могут находиться 50 и более человек, нужно отдельно проверить порядок проведения практических тренировок по эвакуации. Организатором является руководитель организации, отвечающий за объект, но арендатор обязан обеспечить участие своих работников и выполнять согласованный порядок действий.

Какие обязанности арендатор выполняет самостоятельно

Даже если собственник обслуживает общие системы, арендатор отвечает за противопожарный режим внутри переданного ему помещения и за действия своих работников:

• соблюдать требования пожарной безопасности при использовании помещения, оборудования и материалов;
• поддерживать эвакуационные пути и выходы свободными;
• использовать только исправные электроприборы, оборудование, розетки и удлинители;
• не перегружать электросети и не менять схемы подключения без предусмотренного порядка;
• безопасно хранить горючие материалы, упаковку, архивы, товар и отходы;
• обеспечивать доступ к огнетушителям и другим средствам пожаротушения;
• разработать или применять инструкцию о мерах пожарной безопасности в пределах своей зоны ответственности;
• организовать обучение работников и противопожарные инструктажи по действующему порядку;
• сообщать о пожаре или признаках горения по телефону 101 или 112 и обеспечить действия работников по плану эвакуации;
• не выполнять перепланировку, огневые и другие пожароопасные работы без предусмотренного согласования и инструктажа.

Практический вывод: арендуемое помещение должно быть безопасным не только на бумаге. Работодатель-арендатор контролирует действия работников, оборудование, материалы, электроприборы и доступ к эвакуационным путям в пределах переданной ему зоны.

Если нарушение возникло из-за действий работника арендатора, например из-за заставленного выхода или эксплуатации неисправного оборудования, отсутствие права собственности на помещение не исключает ответственности арендатора и виновных должностных лиц.

Обучение работников арендатора по приказу МЧС № 1120

Работники арендатора не освобождаются от обучения только потому, что помещение находится в чужом здании. Приказ № 1120 устанавливает, что лица, осуществляющие трудовую деятельность на объекте защиты, допускаются к работе после обучения мерам пожарной безопасности.

Повторный противопожарный инструктаж проводят не реже одного раза в год. Срок не реже одного раза в полгода установлен для объектов защиты, предназначенных для проживания или временного пребывания 50 и более человек одновременно, объектов категорий повышенной взрывопожароопасности, взрывопожароопасности и пожароопасности, а также для лиц, которые охраняют объекты или имущество. Итог: работники арендатора проходят противопожарные инструктажи независимо от того, кому принадлежит здание. Вид и периодичность обучения зависят от объекта, категории помещения, численности людей и функций конкретного работника.

Противопожарные инструктажи проводит лицо, которое имеет профильное образование или прошло ДПО в области пожарной безопасности. Инструктаж завершается проверкой знаний и умений, а результат при удовлетворительной проверке фиксируется в журнале учета противопожарных инструктажей. Журнал может вестись в электронной форме при соблюдении требований приказа № 1120.

Порядок обучения и оформления противопожарных инструктажей удобно проверить по отдельному материалу:

Административная и уголовная ответственность

По статье 38 Федерального закона № 69-ФЗ ответственность несут не только собственники. В зависимости от нарушения к ответственности могут прийти лицо, уполномоченное пользоваться имуществом, руководитель организации, назначенный ответственный и другое должностное лицо в пределах компетенции.

Размер административного штрафа зависит от части статьи 20.4 КоАП РФ, обстоятельств нарушения, категории объекта, наличия особого противопожарного режима, повторности и последствий пожара.

Итог: штраф назначают не за сам факт аренды, а за конкретное нарушение и в отношении того лица, которое обязано было его предотвратить. Поэтому арендатор и арендодатель могут одновременно нести ответственность за разные нарушения на одном объекте.

При повторном нарушении на объекте защиты категории чрезвычайно высокого, высокого или значительного риска, если не обеспечены исправность систем пожарной защиты либо соответствие эвакуационных путей требованиям безопасности, применяется часть 2.1 статьи 20.4 КоАП РФ. Для ИП и юридических лиц по этому составу возможно административное приостановление деятельности до 30 суток. Если нарушение повлекло пожар, тяжкий вред здоровью или смерть человека, нужно учитывать части 6 и 6.1 статьи 20.4 КоАП РФ. При наличии предусмотренных законом условий дополнительно может возникнуть вопрос об уголовной ответственности по статье 219 УК РФ.

Отдельно возможны гражданско-правовые требования о возмещении ущерба. Поэтому договор аренды нужен не для того, чтобы «переложить всю пожарную безопасность», а для того, чтобы заранее определить обязанности, контроль и порядок возмещения расходов.

Практический алгоритм для арендатора

Чтобы проверить пожарную безопасность арендуемого помещения последовательно, удобно идти от документов к фактическому состоянию объекта. Алгоритм ниже можно использовать как основу внутренней проверки арендатора перед началом работы и перед контрольным мероприятием.

1. Получите договор аренды, акт приема-передачи, план помещения и документы о границах арендуемой зоны.
2. Определите, кто отвечает за эксплуатацию здания, общие зоны и системы противопожарной защиты.
3. Проверьте категорию помещения и здания, возможное количество людей, наличие складских и производственных процессов.
4. Составьте приложение к договору с распределением обязанностей по эвакуационным путям, системам, огнетушителям, ремонтам и уведомлениям.
5. Назначьте ответственных лиц и проверьте, требуется ли им повышение квалификации или профессиональная переподготовка.
6. Организуйте вводный, первичный и повторный противопожарные инструктажи работников, а при необходимости — внеплановые и целевые.
7. Проверьте фактическое состояние помещения: выходы, двери, проходы, электросети, огнетушители, знаки, планы и доступ к системам.
8. Фиксируйте заявки и уведомления арендодателю письменно, контролируйте сроки устранения и храните документы, подтверждающие действия организации.

Итог: алгоритм помогает связать договор, фактическое состояние помещения, обучение работников и переписку с арендодателем в единую систему доказательств. Если неисправность относится к чужой зоне контроля, бездействие собственника нужно своевременно зафиксировать письменно.

Практические примеры

Юридическая схема лучше всего проверяется на практических ситуациях. В каждом примере важно отделять обязанности по эксплуатации здания от обязанностей арендатора внутри переданного ему помещения.

Пример 1. Офис в бизнес-центре на 20 работников. Управляющая организация обслуживает пожарную сигнализацию и общие эвакуационные пути, а арендатор использует только отдельный офис. Арендатор отвечает за свободные проходы внутри офиса, электроприборы, обучение работников и сообщение о неисправностях. Если офис не относится к объектам категорий А, Б или В и на нем не могут одновременно находиться 50 и более человек, назначение ответственного само по себе не означает автоматическую обязанность проходить ДПО по приложению № 4. Но работник, который проводит инструктажи, должен соответствовать требованиям приказа № 1120.

Пример 2. Магазин в торговом центре, где одновременно могут находиться 60 и более человек. В договоре нужно разделить обязанности по торговому залу, эвакуационным выходам, общим коридорам, системам оповещения и тренировкам. Если объект подпадает под критерии приложения № 4 к приказу № 1120, руководитель и ответственное лицо проходят повышение квалификации, а при отсутствии необходимого образования или компетенций — профессиональную переподготовку. Простая запись «за пожарную безопасность отвечает арендодатель» не заменяет обучение работников арендатора и контроль их помещения.

Пример 3. Арендованный склад категории В. Арендатор контролирует размещение товара, проходы, электропогрузчики, зарядные устройства и режим хранения материалов. Если он допустил загромождение выхода или небезопасную эксплуатацию оборудования, ответственность оценивается по его фактическим действиям. Обслуживание общей сигнализации может оставаться у собственника, но арендатор обязан сообщать о неисправностях и не продолжать опасную эксплуатацию, если она создает угрозу людям.

Практический вывод: одинаковая формулировка «за пожарную безопасность отвечает арендодатель» не решает вопрос автоматически. Решающими остаются фактический контроль, характер нарушения, условия договора и действия работников.

Чек-лист арендатора по пожарной безопасности

Перед началом работы и при изменении помещения арендатору полезно пройти короткую проверку. Она помогает выявить пробелы до того, как их обнаружат при пожаре или надзорном мероприятии:

• договор и акт передачи определяют границы помещения и зоны ответственности;
• известно, кто отвечает за эксплуатацию здания и общие системы;
• назначенные лица имеют необходимую подготовку;
• работники прошли инструктажи, а записи оформлены в установленном порядке;
• эвакуационные выходы, коридоры и доступ к огнетушителям свободны;
• огнетушители, знаки, планы и системы противопожарной защиты находятся в работоспособном состоянии;
• перепланировки, ремонт и монтаж оборудования согласованы;
• неисправности фиксируются письменно и контролируются до устранения;
• документы по обучению, обслуживанию и проверкам можно предъявить при надзоре.

Итог: чек-лист должен подтверждаться документами и фактическим осмотром. Подписанный договор без свободных выходов, исправных средств пожаротушения и оформленного обучения не создает безопасной системы.

Для проверки выбора и размещения огнетушителей в арендуемом помещении пригодится отдельный разбор:

Какие огнетушители должны быть в организации: нормы и практические рекомендации

Часто задаваемые вопросы

Ниже — ответы на вопросы, которые чаще всего возникают у арендаторов, собственников и управляющих организаций при распределении обязанностей по пожарной безопасности.

Арендодатель всегда отвечает за пожарную безопасность здания?

Нет. Ответственность зависит от обязанностей, фактического контроля и характера нарушения. Собственник или лицо, ответственное за эксплуатацию, отвечает за переданные ему конструкции и системы, а арендатор — за свою деятельность, работников и противопожарный режим в используемом помещении.

Можно ли полностью переложить пожарную безопасность на арендодателя договором?

Нельзя договором отменить обязательные требования. Стороны могут распределить обязанности и расходы, но лицо, которое фактически допустило нарушение либо должно было обеспечить конкретное требование, может быть привлечено к ответственности.

Кто должен обслуживать пожарную сигнализацию и систему оповещения?

Сторона, на которую возложены эксплуатация и обслуживание конкретной системы. Это может быть собственник, управляющая организация или арендатор, если соответствующие обязанности переданы ему. В договоре должны быть указаны договор на обслуживание, порядок заявок, доступ в помещение и сроки устранения неисправностей.

Нужно ли арендатору назначать ответственного за пожарную безопасность?

Да, если на арендатора возложена обязанность обеспечивать пожарную безопасность объекта или помещения. Руководитель организации обязан соблюдать требования пожарной безопасности, обучать работников и содержать в исправном состоянии системы и средства противопожарной защиты в пределах своей компетенции. Кроме того, лицо, ответственное за эксплуатацию здания или сооружения, по части 3 статьи 37 Федерального закона № 69-ФЗ обязано назначить лицо, ответственное за обеспечение пожарной безопасности здания или сооружения. Поэтому в договоре и локальном приказе нужно разделить: кто эксплуатирует объект, кто отвечает за помещение арендатора и кто проводит инструктажи.

Нужно ли отправлять ответственного арендатора на ДПО в маленьком офисе?

Не всегда. Для руководителей и ответственных лиц на объектах защиты, где одновременно могут находиться 50 и более человек, а также на объектах категорий А, Б или В1–В4, приложение № 4 к приказу № 1120 предусматривает повышение квалификации. Если у лица из этой категории нет профильного образования или подтвержденных профессиональных компетенций, требуется профессиональная переподготовка. Для небольшого офиса, не относящегося к этим категориям, одно только назначение ответственного не означает автоматическую обязанность проходить ДПО. Но лицо, на которое возложена трудовая функция по проведению противопожарного инструктажа, проходит обучение по ДПО либо должно иметь профильное среднее профессиональное или высшее образование по пожарной безопасности.

Кто проводит противопожарные инструктажи работникам арендатора?

Противопожарный инструктаж проводит лицо, прошедшее обучение по дополнительным профессиональным программам в области пожарной безопасности либо имеющее среднее профессиональное или высшее образование по специальности «Пожарная безопасность» или по направлению «Техносферная безопасность» с профилем «Пожарная безопасность». Полномочия и должность такого лица закрепляют в локальных документах.

Что делать, если арендодатель не устраняет неисправность общей системы?

Направить письменное уведомление, приложить фотографии и описание риска, зафиксировать дату обращения и потребовать устранения в установленный договором срок. До устранения опасного нарушения нужно ограничить использование зоны или оборудования, если дальнейшая эксплуатация создает угрозу. При этом арендатор продолжает отвечать за собственные нарушения и действия работников.

Вывод

Аренда помещения не означает, что вся пожарная безопасность автоматически переходит к собственнику. Арендатор отвечает за свою деятельность, работников, оборудование, материалы и соблюдение противопожарного режима. Собственник, управляющая организация или иное лицо, ответственное за эксплуатацию здания, отвечает за те конструкции, общие зоны и системы, которые находятся в его фактическом управлении и зоне обязанностей.

Практический итог: арендатору нужно не искать универсальный ответ «кто отвечает», а разложить объект на зоны, системы и действия. После этого обязанности закрепляют в договоре, назначают ответственных, обучают работников и сохраняют подтверждающие документы.

С уважением, команда учебного центра «Сфера безопасности»